Sửa nhà nâng tầng nên tránh điều gì?

Trong quá trình sửa nhà và nâng cấp tầng, nhiều gia đình thường chú trọng vào việc tạo ra không gian sống mới mẻ và hiện đại. Tuy nhiên, đôi khi việc này có thể đem lại những rủi ro không mong muốn nếu không được thực hiện cẩn thận và chu đáo. Vì vậy, trước khi bắt tay vào dự án sửa chữa, việc nhận biết và tránh những điều cần phải cẩn trọng là vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ đi sâu vào những khía cạnh cần lưu ý khi thực hiện dự án sửa nhà nâng tầng, từ những vấn đề kỹ thuật cho đến những yếu tố thiết kế và ngân sách, nhằm giúp bạn đạt được kết quả tốt nhất mà không gặp phải những rắc rối không đáng có.

1. Sửa nhà nâng tầng là gì?

Sửa nhà nâng tầng là quá trình xây thêm tầng cho ngôi nhà hoặc tòa nhà đã tồn tại. Ví dụ, một ngôi nhà phố 2 tầng có thể được cải tạo bằng cách xây thêm 1 tầng nữa để thành 3 tầng.

2. Khi nào nên sửa nhà nâng tầng?

• Có nhiều lý do khiến gia chủ quyết định thực hiện sửa nhà nâng tầng bao gồm:
• Nhu cầu bổ sung diện tích, mong muốn mở rộng không gian sống rộng rãi hơn.
• Nhà có thêm thành viên mới, xây thêm phòng để tạo ra không gian riêng cho con cái hoặc để ông bà sống chung với gia đình.
• Thay đổi nhu cầu sử dụng như kinh doanh tại nhà hoặc làm kho.
• Cải tạo và sửa chữa nâng tầng để gia tăng giá trị khi bán nhà.

3. Lợi ích của việc sửa chữa nhà thêm tầng

Việc nâng tầng nhà mang lại nhiều lợi ích cho gia đình. Một trong những lợi ích đó là:

• Mở rộng diện tích, không gian sinh hoạt, đáp ứng nhu cầu của các thành viên trong gia đình.
• Cải thiện tình trạng lỗi thời của ngôi nhà.

4. Những điều không nên làm khi sửa nhà nâng tầng

4.1. Sử dụng sai mục đích so với công năng ban đầu

Với những ngôi nhà đã tồn tại, việc thêm tầng trở nên dễ dàng hơn khi chúng ta sử dụng kế hoạch và kết cấu đã được tính toán trước đó. Thông qua bảng vẽ kết cấu hiện tại, chúng ta có thể dễ dàng mở rộng ngôi nhà.

Đối với những căn nhà đang sử dụng và có nhu cầu thêm tầng do thay đổi nhu cầu hiện tại, việc nâng cao tầng trở nên phức tạp hơn. Điều này đòi hỏi sự thiết kế của kiến trúc sư, dựa trên kết quả đánh giá móng, để đảm bảo rằng các chỉ số thiết kế kết cấu là chính xác và an toàn.

Việc sử dụng sai mục đích so với công năng ban đầu có thể mang lại nhiều hậu quả nghiêm trọng vì mỗi khi thực hiện việc cải tạo và gia tăng số tầng của căn nhà, tuổi thọ của nó sẽ bị giảm đi đáng kể do trọng lực tăng lên và áp đặt lên nền móng. Điều này gây ra nguy cơ sụt lún, nghiêng, thậm chí đổ nhà.

4.2. Không chú ý đến hiện tượng nghiêng, sụt lún, nứt thường xuyên

Nếu nhà hiện đang ổn định và không có vết nứt trong quá trình sử dụng, chúng ta có thể tiếp tục đánh giá móng và tính toán cấu trúc để xem liệu nó phù hợp để xây thêm tầng hay không. Ngược lại, nếu nhà có dấu hiệu nứt tường, bị nghiêng một bên hoặc nền nhà sụt lún, điều này có thể là dấu hiệu của nền móng không chất lượng, đặc biệt là khi kết cấu của nhà không được tính toán kỹ lưỡng, gây quá tải lên móng.

Việc đánh giá cấu trúc là quan trọng để đánh giá khả năng chịu lực của móng và cột của nhà. Quá trình này giúp xác định xem cấu trúc hiện tại của ngôi nhà có thể chịu được trọng lượng của tầng mới hay không. Đặc biệt, khi xây thêm tầng mới với trọng lượng lớn từ cột và dầm bằng bê tông cốt thép, việc đánh giá nền móng và cột có đủ khả năng chịu tải trọng tầng mới hay không là cực kỳ quan trọng.

Bỏ qua các dấu hiệu của sự nghiêng, lún, và nứt nẻ là một sai lầm lớn. Kết hợp giữa nền móng cũ và vật liệu xây dựng mới cần phải được thực hiện một cách đồng đều. Việc quan sát và kiểm tra các biểu hiện này trong quá trình xây dựng và thậm chí sau khi công trình hoàn thành là quan trọng để đảm bảo an toàn và độ bền của công trình.

4.3. Không kiểm định kết cấu, kiểm tra khả năng chịu lực

Gia cố móng có thể bao gồm việc thêm cọc để tăng cường sức chịu tải cho móng nhà. Hệ khung cũng cần được gia cố bằng cách thêm cột và dầm theo thiết kế đã được xác định trước đó.

Không kiểm tra khả năng chịu lực thực tế là một rủi ro lớn. Mặc dù có tính toán trước, việc kiểm tra thực tế về khả năng chịu lực của nền móng và cả tòa nhà là quan trọng để đảm bảo tính chính xác của các tính toán trước đó. Nếu có bất kỳ sai sót nào, việc phát hiện và điều chỉnh kịp thời là cần thiết để tránh những vấn đề lớn sau này.

4.4. Vi phạm quy định về độ cao, khoảng lùi trong bản vẽ cấp phép

Việc vi phạm quy định về độ cao và khoảng lùi trong bản vẽ là không chấp nhận được. Bản vẽ được thiết kế và cấp phép để đảm bảo an toàn. Việc xây nhà vượt quá quy định không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến sự an toàn của căn nhà. Nếu nhà không chịu được trọng lực của tầng nhà mới, có thể dẫn đến những tình huống nguy hiểm như sụt lún, nghiêng, đổ nhà, sập nhà.

Ngoài ra, việc vi phạm quy định, xây nhà vượt quá quy hoạch có thể dẫn đến đình trệ và hoãn thi công, kéo dài thời gian sửa chữa và các vấn đề về pháp lý, hạn chế từ phía chính quyền địa phương.

5. Các loại sàn có thể chọn khi cải tạo nâng tầng

5.1. Nâng tầng bằng sàn bê tông cốt thép có dần

Việc xây dựng tầng mới thường sử dụng bê tông cốt thép. Kết cấu này bao gồm hệ cột, dầm, và sàn bằng bê tông, được tối ưu hóa cho diện tích và điều kiện cụ thể của ngôi nhà. Ưu điểm của loại kết cấu này khi sửa nhà nâng tầng là đảm bảo chất lượng, tuổi thọ lâu dài, và chi phí tối ưu.

Tuy nhiên, đối với những ngôi nhà có kết cấu sẵn không đủ vững, cần thiết kế và gia cố móng nâng tầng, điều này có thể đưa chi phí lên cao. Trong trường hợp này, xây mới có thể là lựa chọn tối ưu về chi phí và độ bền kết cấu so với việc nâng cấp cho công trình hiện tại.

5.2. Nâng tầng đúc giả bằng bê tông cốt thép kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Việc nâng thêm tầng nhà bằng đúc giả này thường sử dụng bê tông cốt thép, nhưng hệ khung chịu lực được tạo ra bằng xà gồ thép hộp mạ kẽm thay vì dầm bê tông lớn như tầng bê tông thông thường. Mặc dù vẫn đảm bảo khả năng chịu lực cần thiết, tầng này không hoàn toàn như tầng bê tông cốt thép với dầm, và chi phí thi công thường chỉ bằng khoảng 70%.

5.3. Nâng thêm tầng nhà bằng vật liệu nhẹ kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Nâng tầng nhà phố bằng vật liệu nhẹ thường sử dụng khung chịu lực bằng xà gồ thép hộp mạ kẽm, hỗ trợ bởi tấm cemboard nhẹ. Cemboard là vật liệu được làm từ xi măng Portland, cát mịn, và một số loại sợi như dăm gỗ hoặc sợi cellulose, có khả năng chống cháy và chịu nước tốt. Mặc dù không bền bằng so với hai loại tầng trước, nhưng chi phí và quá trình thi công đều rẻ hơn.

6. Ảnh hưởng của việc cải tạo nâng tầng nhà phố

• Tác động đến các tầng bên dưới: khi tiến hành xây dựng tầng mới, ảnh hưởng đầu tiên là đến các tầng phía dưới. Sự gia tăng trọng lượng có thể gây áp lực lớn và ảnh hưởng đến sức chịu tải của các tầng cũ, đặc biệt là nếu cấu trúc ban đầu không được tính toán kỹ lưỡng.
• Tác động đến hệ khung và cột của nhà: việc xây thêm tầng cũng đồng nghĩa với việc phải đối mặt với tác động lớn đến hệ khung và cột của ngôi nhà. Nếu không thực hiện theo kỹ thuật đúng đắn, có thể làm suy giảm độ chắc chắn của ngôi nhà và tạo điều kiện cho việc hư hại.
• Tác động đến nền móng của nhà: việc thêm tầng cũng ảnh hưởng đến nền móng của ngôi nhà. Nếu nền móng không được thiết kế để chịu được trọng lượng mới, có thể dẫn đến sự sụt lún và ảnh hưởng đến tính ổn định của toàn bộ công trình.
• Tác động đến nhà hàng xóm lân cận: không chỉ ảnh hưởng đến ngôi nhà chính, mà việc xây thêm tầng còn có thể tạo ra tác động tiêu cực đối với những ngôi nhà hàng xóm, đặc biệt là khi các nhà liền kề. Việc này đòi hỏi sự cẩn thận và tuân thủ quy chuẩn xây dựng để tránh gây hậu quả tiêu cực cho cả khu vực xung quanh. Trong trường hợp thi công không đúng kỹ thuật, không cẩn thận, hoặc không tuân thủ quy chuẩn xây dựng, có thể khiến ngôi nhà trở nên yếu đuối hơn. Đồng thời, nếu tầng mới không đạt chất lượng, sẽ ảnh hưởng đến khả năng sử dụng lâu dài của ngôi nhà. Một tác động tiêu cực khác có thể làm hại đến ngôi nhà hàng xóm do các công trình ở đô thị hiện nay đều là kiểu nhà phố liền kề.